Mua bán nhà đất qua công chứng: Vẫn có thể bị lừa

Việc mua bán nhà đất, đều có sự chứng kiến của công chứng viên là người dân tin tưởng vào giao dịch đó. Trong đó, phần đông tin rằng, khi mua nhà, mua đất, cứ có công chứng là họ yên tâm sẽ không bị lừa; giấy tờ nhà đất cứ qua công chứng là chắc chắn không phải giấy tờ giả.

Văn phòng Công chứng Việt Tín, nơi CCV Trần Minh Hải đã công chứng hàng loạt các hồ sơ nhà đất giả mạo trước khi chết.

Nhưng trên thực tế, nhiều người vẫn bị mắc lừa. Nhiều sổ đỏ giả vẫn qua mặt được công chứng một cách ngon trớn.Vậy thì, tại sao lại xảy ra những sự cố đó và liệu công chứng viên (CCV) có phải chịu trách nhiệm hay không?

Khi công nghệ làm giả giấy tờ đạt trình độ tinh vi như hiện nay, CCV nhiều khi cũng… bó tay

Đó là chia sẻ thật lòng của một CCV kỳ cựu đã từng làm việc trong Văn phòng Công chứng nhà nước nhiều năm. Dù, kinh nghiệm làm nghề đã cho ông khá nhiều kinh nghiệm để phân biệt giấy tờ giả - thật. Nào là sờ xem nếu có phần in nổi thì mới là giấy tờ thật. Nào là nhìn xem con dấu, chữ ký, họa tiết, hoa văn trên sổ đỏ có sắc nét không. Nào là chao nghiêng trước ánh sáng xem có nổi dấu chìm lên hay không. Nào là quan sát kỹ chữ ký xem có dấu vết của lực tỳ ấn mạnh khi ký hay không. Ngần ấy phương pháp, nhưng tất cả cũng là cảm quan thôi, nên CCV cũng không dám nói mạnh rằng sẽ nhìn ra được chính xác giấy tờ đâu là giả, đâu là thật.

Thượng tá Phan Cao Thu - Phó trưởng phòng CSĐT tội phạm về kinh tế và chức vụ, Công an TP Hà Nội - khẳng định: "Chỉ có các giám định khoa học của Kỹ thuật Hình sự mới đưa ra được câu trả lời chính xác".

Chả thế mà một CCV tại Tp.HCM đã chia sẻ với báo chí một câu chuyện thật như đùa. Rằng, trong một khóa tập huấn kỹ năng nhận biết dấu vân tay và giấy tờ giả do Sở Tư pháp Tp.HCM tổ chức mới đây, khi các chuyên gia đến từ Viện Khoa học Hình sự Bộ Công an đưa ra một số mẫu giấy tờ giả thì hầu hết các CCV đều không nhận ra và điều ấy đồng nghĩa với việc, nếu có yêu cầu công chứng thì tất nhiên, họ sẽ công chứng.

Kỹ năng nhận biết đối với loại giấy tờ giả hoàn toàn đã khó khăn như vậy nhưng đối với các loại giấy tờ vừa thật vừa giả, tức là nội dung giả được in trên phôi thật thì việc nhận biết còn khó hơn nhiều. Nhiều CCV tại Hà Nội đều có chung một câu trả lời, nếu sổ đỏ giả được in trên phôi thật thì chỉ có cách duy nhất là khi công chứng phải biết hình dấu của cơ quan cấp và mẫu  chữ ký của người có thẩm quyền để so sánh. Song, đó là cách khó bởi vì có rất nhiều mẫu chữ ký tùy thuộc vào từng thời điểm, từng  địa phương làm sao CCV biết hết được để mà đối chiếu, so sánh.

Trong vụ án lừa đảo bằng sổ đỏ giả - phôi thật do Nguyễn Thị Bằng An ở Cầu Giấy, Hà Nội mới bị phát hiện vào tháng 3 vừa qua, trong số hàng chục sổ đỏ mà An thuê chế tạo, An đã bán trót lọt cho nhiều người mua, chiếm đoạt nhiều tỉ đồng. Trong quá trình điều tra, một số người dân đã tới Phòng CSĐT tội phạm về kinh tế và chức vụ Công an TP Hà Nội tố cáo, khi mua nhà của An, họ đã giao dịch qua một Văn phòng công chứng tại Hà Nội, nhưng CCV cũng không phát hiện ra sổ đỏ đó là giả mạo.

Mấy năm trước, Hà Nội cũng đã từng xôn xao trước cái chết bất ngờ của CCV Trần Minh Hải, Trưởng Văn phòng Công chứng (VPCC) Việt Tín. Ông Hải, trước khi chết đã công chứng hàng trăm bộ hồ sơ nhà đất với giấy tờ giả mạo mà không biết. Ông Hoàng Đình L. nhà ở phố Bạch Mai, tại thời điểm đó đã trần tình trên báo chí về việc mình bị lừa, mất 2,5 tỉ đồng vì tin vào…công chứng.

Số là cuối năm 2009, ông L. thỏa thuận mua một mảnh đất rộng hơn 300m2 của Trần Ngọc C.  Hồ sơ của ngôi nhà do C. đưa ra gồm 1 sổ đỏ mang tên Nguyễn Thành Trung và một hợp đồng ủy quyền với nội dung ông Trung đã ủy quyền cho C. chuyển nhượng ngôi nhà trên. Bản hợp đồng ủy quyền này có đóng dấu VPCC Thăng Long.

Nhận thấy thủ tục mua bán như vậy là đầy đủ, ông L. đã đồng ý cùng C. tới VPCC  Việt Tín để làm hợp đồng chuyển nhượng ngôi nhà trên. Mọi việc diễn ra suôn sẻ với sự chứng kiến của CCV. Sau đó, ông L. nhận được "sổ đỏ" gốc và thanh toán cho C. đủ số tiền 2,5 tỉ đồng theo thỏa thuận.

Nhưng khi đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ thì  Văn phòng Đăng ký nhà đất yêu cầu ông L phải xuất trình cả hợp đồng ủy quyền bản gốc giữa chủ nhà là ông Nguyễn Thành Trung với Trần Ngọc C mới đủ thủ tục. Liên lạc với C. không được, ông L. quay lại VPCC Việt Tín để xin photo bản hợp đồng ủy quyền trên. Tuy nhiên, Bản hợp đồng ủy quyền số 1438/2009/HĐUQ lưu giữ tại đây cũng chỉ là bản photo. Do vậy, ông Long phải tìm đến VPCC Thăng Long để xin cung cấp bản gốc.

Tại VPCC Thăng Long, ông Long sững sờ khi được trả lời VPCC này không thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền nào như bản photo hợp đồng ủy quyền mà anh Long đưa ra. Con dấu, chữ ký của người có thẩm quyền của VPCC Thăng Long trên hợp đồng ủy quyền là giả mạo. Vậy mà, tại VPCC Việt Tín của CCV Trần Minh Hải, CCV đã không hề hay biết.

Tương tự, tại Tp.HCM, một vụ kiện dân sự đang gây sự chú ý đặc biệt của dư luận bởi đây là lần đầu tiên một CCV bị kiện đòi bồi thường 860 triệu đồng. Người khởi kiện cho biết, ông mua một mảnh đất tại quận 9 và ra công chứng tại một VPCC. Tuy nhiên, khi làm thủ tục sang tên thì ông mới biết, mảnh đất này đã bị Tòa án ra quyết định ngăn chặn giao dịch vì đang có tranh chấp. Cho rằng mình bị lừa bởi sự tắc trách của CCV, ông đã khởi kiện ra Tòa án đòi CCV phải bồi thường số tiền mà ông đã bị mất trong giao dịch này.

Trách nhiệm của CCV đến đâu?

Hoàng Văn Sự, CCV đầu tiên tại Hà Nội bị phạt tù giam vì đã thiếu trách nhiệm trong khi hành nghề gây hậu quả nghiêm trọng.

Tại Hà Nội, tính đến thời điểm này, đã có một CCV bị phạt 42 tháng tù giam vì hành vi thiếu trách nhiệm trong hoạt động công chứng. Đó là nguyên CCV Hoàng Văn Sự thuộc Phòng Công chứng số 5. Theo bản án của Tòa án nhân dân TP Hà Nội trong phiên xử sơ thẩm thì ông Sự đã bỏ qua một số nguyên tắc quan trọng đã được quy định tại Luật Công chứng khi tiến hành công chứng một số hợp đồng ủy quyền giao dịch nhà đất, dẫn đến hậu quả một số người dân bị bọn tội phạm lừa đảo, chiếm đoạt nhiều tỉ đồng.

Cụ thể,  CCV Hoàng Văn Sự đã ký nhiều hợp đồng ủy quyền của các chủ sở hữu cho Nguyễn Thu Hợp, Vũ Thị Minh Hòa đều có cùng một nội dung: "Bên nhận ủy quyền được thay mặt bên ủy quyền dùng toàn bộ tài sản đem chuyển nhượng, thế chấp hoặc thế chấp cho bên thứ ba theo quy định của pháp luật, để làm thủ tục vay vốn của ngân hàng và các cơ quan tổ chức tín dụng".

Trong khi đó, những người có tài sản ủy quyền cho Hợp với ý thức mong muốn được vay tiền của ngân hàng và họ đã thỏa thuận với Hợp, Hòa là ủy quyền cho 2 đối tượng này được sử dụng tài sản của họ để vay vốn ngân hàng, tức là chỉ ủy quyền "thế chấp". Chính vì vậy khi đọc nội dung ủy quyền trên, chủ tài sản đã bị nhầm lẫn không phân biệt được việc "chuyển nhượng" và  "thế chấp".

 

Thế nhưng, CCV Hoàng Văn Sự đã không giải thích rõ ràng về nội dung ủy quyền, không hướng dẫn cho họ biết về thủ tục ký công chứng ủy quyền, không phân tích chỉ rõ sự bất lợi khi họ ký ủy quyền "chuyển nhượng" mà chỉ đưa ra các bản hợp đồng đã được soạn thảo trước đó. Thậm chí, có trường hợp phiếu yêu cầu công chứng ghi "ủy quyền giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng" nhưng nội dung hợp đồng lại bao gồm "chuyển nhượng, thế chấp hoặc thế chấp cho bên thứ ba theo quy định của pháp luật để vay vốn ngân hàng".

Còn nữa, trong quá trình thực hiện công chứng, ông Hoàng Văn Sự đã thiếu trách nhiệm, không thực hiện đúng nguyên tắc của Luật Công chứng dẫn đến việc đối tượng thuê đóng giả người để ký hợp đồng ủy quyền nhưng ông Sự đã không phát hiện ra.

Những sai phạm của CCV Hoàng Văn Sự đã dẫn đến hậu quả khi có các bản hợp đồng ủy quyền có nội dung "chuyển nhượng" có công chứng trong tay, Hợp đã chuyển nhượng tài sản của các chủ sở hữu để chiếm đoạt một lượng tiền rất lớn.

 

Nhưng cho đến nay, tại Hà Nội, trường hợp CCV do làm sai các nguyên tắc nghề nghiệp mà phải ra tòa và phải chịu án phạt tù thì ông Hoàng Văn Sự mới chỉ là trường hợp đầu tiên và duy nhất. Còn tất cả các trường hợp CCV công chứng nhầm… giấy tờ giả thì chưa có ai phải chịu trách nhiệm gì, kể cả dân sự lẫn hình sự.

Ông Nguyễn Thanh Cao - Trưởng phòng Bổ trợ tư pháp, Sở Tư pháp Hà Nội - lý giải điều này bằng  các quy định tại khoản 2 điều 8 Luật Công chứng. Rằng, người yêu cầu công chứng phải chịu trách nhiệm về tính chính xác, tính hợp pháp của các giấy tờ cần thiết liên quan đến việc công chứng. Bởi vậy, trong mọi trường hợp hồ sơ công chứng có giấy tờ giả thì người phải chịu trách nhiệm không phải là CCV.

Theo điều 2 Luật Công chứng thì công chứng là việc CCV chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng. Có nghĩa là, khi mua bán nhà đất qua công chứng, chỉ nhằm xác nhận giao dịch mua bán đó là có thật mà thôi!

Công chứng viên chống lại vấn nạn giấy tờ giả bằng… máy soi Một người dân tại Tp.HCM đã khởi kiện một CCV ra tòa vì cho rằng, CCV này do tắc trách nên đã ký công chứng vào một hợp đồng mua bán đất trong khi mảnh đất này đang thuộc diện cấm giao dịch vì có tranh chấp. Tại Hà Nội, đã xảy ra những vụ kiện dạng này chưa, thưa ông? Ông Nguyễn Thanh Cao: Tôi khẳng định, tại Hà Nội, nếu CCV làm đúng trách nhiệm thì sẽ không thể xảy ra trường hợp tương tự như trên. Hà Nội hiện có 70 VPCC thì 68 văn phòng đã triển khai hệ thống mạng thông tin rồi, 2 văn phòng còn lại chưa kịp triển khai vì vừa mới thành lập. Trong hệ thống mạng này, sẽ có đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của nhà, đất trên địa bàn Hà Nội, bao gồm: Thứ nhất là hệ thống ngăn chặn, tức là các địa chỉ nhà đất thuộc diện cấm giao dịch. Thứ hai là hệ thống cảnh báo, tức là các địa chỉ nhà, đất đang có tranh chấp. Thứ ba là các địa chỉ nhà, đất đã giao dịch, mua bán. Với hệ thống mạng này, khi CCV cần kiểm tra thông tin trong hồ sơ công chứng chỉ cần truy cập vào là biết rõ căn nhà hoặc mảnh đất đó có thuộc diện cấm giao dịch hay không, có đang trong tình trạng tranh chấp quyền sở hữu hay không và đã bị mua đi bán lại bao nhiêu lần. Nhưng đã từng xảy ra nhiều trường hợp, mảnh đất, ngôi nhà là có thực, chủ sở hữu không bán, song lại có một kẻ nào đó đã làm giả giấy tờ của mảnh đất, ngôi nhà để đem bán và người mua bị mắc lừa. Trong những trường hợp như thế thì hệ thống thông tin như ông nói, có vẻ như không có tác dụng phát hiện. Phải nói rằng với công nghệ làm giả tinh vi như hiện nay thì việc phát hiện giấy tờ giả không hề đơn giản. Những trường hợp đó thì các VPCC tại Hà Nội sẽ phát hiện bằng máy soi. Sở Tư pháp Hà Nội đã tổ chức nhiều đợt tập huấn, mời các chuyên gia kỹ thuật hình sự bên ngành công an sang hướng dẫn kỹ năng phát hiện giấy tờ giả cho các CCV. Mới đây, nhiều VPCC tại Hà Nội đã trang bị hệ thống máy soi để phát hiện giấy tờ giả trong hồ sơ công chứng. Sắp tới, Hà Nội còn triển khai tiếp mạng liên thông giữa các VPCC với Sở Tài nguyên Môi trường. Với hàng loạt biện pháp như thế, cùng với việc nâng cao trình độ, trách nhiệm và đạo đức nghề nghiệp cho các CCV, hy vọng sẽ góp phần ngăn chặn được những hành vi lừa đảo trong giao dịch, mua bán nhà đất hiện nay. Xin cảm ơn ông.

(Theo ANTG)